北京經濟適用房購房攻略

這幾天想了解經濟適用房購買流程的同學很多，因此我根據自己的購房經驗和查到了一些相關資料整理了一份購房流程，主要適用于回龍觀地區的經濟適用房購買，希望能給大家一些有用的參考。其中如果存在模糊或錯誤的地方，請及時指出，我會盡量補充修改，以免誤導大家，謝謝：）

一、排隊

由于經濟適用房大多供小于求，因此往往需要排隊待購。有些經濟適用房采用現場排隊的方式，需要在及時得到消息后去售樓處排隊，因此經常會出現排N天以求一房號的現象:)?；佚堄^地區多為網上排隊，以天鴻為例，需要先去http://www.bjfang.com/hlg/index.asp登記，認購時將會按登記順序依次通知，但需要注意一些幾點：

1.天鴻開發的回龍觀6期截至日期為02年10月15日。據說目前網上已經排了幾萬人，因此沒有在前兩年登記的最近幾年基本沒戲。

2.根據天鴻前幾期的銷售情況來看，加塞買號現象非常嚴重，而且網上排隊順序不公開，此外以前各期排上但放棄的，可以順延，因此除非排在很靠前的位置，否則也沒戲:)。

3.登記的資料一定要真實有效，尤其是聯系方式，如果發生變化要及時去售樓處更改，因為天鴻是按登記的資料來通知的！

4.回龍觀地區的經濟適用房也不止天鴻一家，其他的都是單獨排隊，如果及時知道消息，也可以先于在天鴻買房，比如剛開盤的E06/09。

二、審核

由于購買經濟適用房有一定的條件限制，因此在購房前需要進行購房資格審核。審核和排隊的時間并不沖突，但需要注意：一是在開盤前盡量辦完審核，簽合同要看；二是審核一年有效，辦得太早過期了需要重辦。審核的具體過程如下：

1.按類領表。有北京市城鎮居民常住戶口（含工作居住證）、住房面積沒有達標的居民家庭或者無房戶，可按不同類別到經濟適用住房開發建設單位分別領取《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表》(以下簡稱核定表)、《北京市機關工作人員、教師家庭購買經濟適用住房審批表》(以下簡稱審批表)或《北京市重點工程和危改區被拆遷居民家庭購買經濟適用住房審核表》(以下簡稱審核表)。以上表格可以在網上下載打印或按標準格式復印，地址：http://www.beijing.gov.cn/zhuanti/jj/fangchan/jjsyf/default.htm。

2.填表領表。（1）填寫核定表的申請購房人，需核定家庭收入(6萬元／年以下)，此表交申請人及其配偶所在單位分別核準蓋章，沒有單位的由戶口所在地街道辦事處核準蓋章；（2）填寫審批表的申請購房人，不需核定家庭收入，但要求夫婦雙方為機關工作人員或教師的家庭，此表由申請人及其配偶所在單位分別核準蓋章；（3）填寫審核表的申請購房人，不需核定家庭收入，但要求是市政府批準的重點工程建設中的被拆遷居民家庭和政府組織實施的危舊房改造項目區異地安置的居民家庭，帶上此表和拆遷人出具的證明到房屋所在地的街道辦事處核準蓋章。

3.核定總額。申請人夫婦雙方所在單位或街道辦事處應按京政辦發[2000]131號文件第七條規定，在3個工作日內在核定表、審批表或審核表上核準蓋章，并注明購房家庭最高購房總價標準。夫婦雙方的補貼面積標準、收入證明以及戶口所在地、夫婦雙方的住房情況都應在審核表中注明。如果夫婦雙方職級、補貼面積標準不一樣，以職級高者為準。

如果屬于非國有性質并且無行政級別的單位包括民營企業、個體企業、外資企業以及合資企業等，購房者的住房補貼面積標準一律為70平方米；如果購房者的單位屬于國家機關、國有企事業單位的，其住房補貼面積標準由所在單位核定。購房者住房補貼面積標準超過80平方米的，審核表上除蓋單位公章外需加蓋人事和組織部門專用章。

在這里需要說明的是，審核表上核定的住房補貼面積標準，并不是購房者可購買的經濟適用住房的最高面積。按照京政辦發[2000]131號文件第七條規定，“以購房當年本市經濟適用住房的基準價格與職工購房補貼建筑面積標準之積作為經濟適用住房的購房總價標準”,最高購房總價標準計算方法為：購房當年本市經濟適用住房基準價格×(職工購房補貼建筑面積標準-現承租和按房改價購買的公有住房建筑面積)。2002年底前購買經濟適用住房的基準價格為每平方米建筑面積4000元。即：可購面積＝[核定面積(職工購房補貼建筑面積標準-現承租和按房改價購買的公有住房建筑面積)×4000]/所購經濟適用房單價。

4.登記初審。市城市建設綜合開發辦公室在北京市房地產交易中心(崇文區東花市北里1號樓北京房地產交易中心一樓大廳內)設立窗口,辦理經濟適用住房購買登記和備案手續。購房申請人需持夫婦雙方所在單位或街道辦事處核準蓋章后的核定表、審批表或審核表，加上夫婦雙方的戶口簿和身份證原件(沒有戶口簿的需要攜帶戶口卡)；外地人員需要出示北京工作居住證；已購買了住房的，一定帶上產權證或房屋買賣合同，到辦公窗口辦理購房登記手續。

5.終審備案。登記后將在北京建設網(http://www.bjjs.gov.cn)和經濟適用住房購買資格審核辦公現場公示欄中公示。公示期為10個工作日，公示期滿無人舉報，申請人才具備購買資格。

三、認購

開發商在開盤之前，通常會先通知認購?？砂赐ㄖ臅r間、地點去簽署認購協議，并繳納認購金。協議內容主要包括認購順序號（以后買房按此號順序挑房）、認購意向和認購金的處理等。天鴻的認購金為5萬元。此過程需要說明的是：

1.認購不是簽合同，僅僅是意向，因此認購不代表購房，在購房前協議可以解除。

2.如購房前解除協議，則認購金原數退還，但無利息。如購房，則認購金直接作為購房首付款，因此首付時可少交5萬。

3.認購時一般戶型圖還沒出，不能選房。

4.此處需要著重說明的是，單位的團購和散戶略有不同，團購往往在認購時就選房了，而且如果雙方取消協議，還要交違約金（一般為20％，也就是1萬）。但團購先選房并不影響散戶，因為團購的樓是固定的幾棟。

四、開盤

認購后只需要等待開盤消息就行了，開發商也會按順序通知開盤的時間和地點。需要說明的是，從認購到開盤的時間間隔有長右短，要看開發商的準備情況。比如回龍觀6期等了近1年，而E06/09才等了大約十幾天！開盤時的注意事項如下：

1.開盤前會公布戶型圖和發布圖，需要首先確定想要的戶型、樓層、位置等，而且往往需要準備N個方案備選！因為你看好的房子很可能被前面的人選走了，而沒有備選方案，就要等下一撥再選，選擇的機會就更小了。當然如果房號比較靠前問題就不大了。

2.要按通知要求帶全各種資料，比如審核表、戶口、身份證、人名章等，別忘了最好自己帶支簽字筆！此時可以和開發商簽署正式的購房合同。

3.開盤時要至少繳納總房款的30％作為首付款（其他開發商也許低于這一比例），但需要注意的是，如果其余70％要貸款的話，只能貸一萬的整數倍，因此零頭還需要首付時繳納。所以扣除認購金后，開盤時需要付款：

首付款＝總房價-取整（總房價×0.7）-5萬

其中：總房價＝面積單價×總面積

注意如果備選方案中戶型有所變化，會導致總房價和首付款的變化，因此需要按最大面積的計算。

4.除去首付款之外，簽約當天還可以代辦產權和貸款，在天鴻售樓處一樓就可以直接代辦，代辦費各800元。產權和貸款可以不必當天辦，也可以不必全部代辦。一般天鴻對貸款不做規定，可以選擇自辦以節省代辦費；但對天鴻要求貸款買房的必須代辦產權，希望以后天鴻能取消這條不合理的規定！因此自辦產權和貸款都很簡單，填填表、跑跑腿就行了。

五、貸款

如果選擇自辦貸款買房，還需要選擇使用商業貸款或公積金貸款。公積金貸款條件是在北京累計1年或連續6個月繳納住房公積金。由于公積金貸款利率較低，所以一般選擇該方式，辦理的具體流程如下：

1.公積金分國管和市管兩種，辦理時略有不同，因此需要首先問清自己的公積金類別，不過無論哪種類型，辦理公積金貸款都很容易。

2.向單位的財務咨詢你的個人和單位公積金號及公積金交存銀行的電話，可以帶上身份證去銀行（分理處）打印公積金查詢單。然后國管的到相應的支行領取表格，還有一個貸款程序單。市管的到公積金管理部領取。注意天鴻的房都是在中關村公積金管理部辦理，而不是你繳納公積金的管理部！

3.辦理貸款所需材料一般包括：（0）借款申請表（從銀行或管理部領到的，需要單位蓋章，其他的內容可以不填，工作人員會告訴你怎么填寫）；（1）主申請人的公積金查詢單，當月查詢有效。；（2）夫妻雙方的身份證及戶口簿；（3）主申請人結婚證；（4）房款首付發票和購房合同書，還需提供售房許可證；（6）夫妻雙方的收入證明；（7）收押合同。以上材料是否需要原件以及復印件的數目可向辦理機構咨詢，需注意的是：所領到的表格有一處需開發商蓋章，收押合同也需開發商蓋章，因此需要去一趟天鴻總部。

4.準備好所有資料，你就可以去銀行或公積金管理部提交資料，并簽合同買保險（國管局）或擔保（市管的），然后等待放款通知就行了。放款后可以到開發商處換貸款的發票，然后就要按時還款了。

六、收房

完成以上步驟后，除了按月給銀行交還款，就等著開發商交房了。這里我主要說一下收房時的費用，以便提前準備。

1.契稅，房價款的1.5%

2.交易手續費

3.住宅公用部分共有設備維修基金，購房款的2%

4.物業管理費

注意，如果購房款超過了審核表規定的數目，在辦理立契過戶手續前，還需要到房地產管理部門補繳超出部分的10％作為綜合地價款。超過規定面積購買部分在產權證中注明，再上市時,該部分不再補交土地出讓金。

當然，除了準備以上款項之外，也別忘了找個有經驗的朋友幫你收房，以便及時發現問題找開發商解決，一旦收完房再出問題就比較麻煩了！