十年后北京房價或將領漲全國

內行人透露：10年后的北京房價將領漲全國

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

提問：房姐您好，手頭300萬現金。 想在北京全款買房，用于投資，資產保值增值。 資質沒問題。您有推薦的區域和小區嗎？ 原來的計劃是到珠三角買，比如中山，珠海。您覺得跟北京比，收益會更大嗎？

回答：當然首選北京，確定性強更強，板塊上看下舊宮、西紅門、天宮院。 再分析一下珠海&中山，這兩個城市在2018年后這一輪的房市，不是普漲，而是分化上揚的，這是因為需求不夠的時候，購買力不足以排山倒海，大水灌溉，在有限購買力的情況下，只有真實需求的地方才有交易，才能支持房價上行。 而對于這兩個城市，產業方面，珠海的人口虹吸能力不足，橫琴自貿區也是一個概念，何時真正落地尚未知；中山同樣也是產業過于單一，外來人口不足，深中通道雖然在建，但是能夠帶來多少深圳外溢購買力，也是個未知數，這兩個城市只能作為備選，而非首選。 整個大灣區適合投資的城市: 第一梯隊是 深圳 廣州 第二梯隊是 東莞 珠海 第三梯隊是佛山 中山 惠州 等等。 深圳廣州不用說了，一線城市，人口紅利和產業都能支撐高房價。 東莞臨深圳，有華為大廠支撐，部分新盤倒掛可以考慮。 佛山臨廣州，蹭廣佛。 珠海雖隔海相望深圳，但發展基本靠他自己。珠海概念很好，炒起來后橫琴也不便宜了。 大灣區首選深圳，次選廣州。東莞屬于臨深的環一線城市中十分爭氣的，自己有產業，但是長遠還是要看產業導入能力。其他城市概念大，缺乏內在價值做支撐，建議謹慎。

提問：房姐您好，本人名下還有一套購房資格，計劃全款八百萬左右現金（首套貸款已貸款用足），想在北京買套次新兩房投資，個人比較傾向于望京或四惠地區，您覺得是否合適？或者有什么其他更好的推薦？還有時間方面，是春節前跑步入場二手房？還是等春節后選擇新房更合適？謝謝。

回答：四惠地區一般可以回避 四惠屬于交通樞紐地段，有大型立交橋，有四環路，通惠河，建國路，京通快速，鐵路，地鐵...整個地區被隔斷嚴重，很難買到優質標的。 800萬首付，現金十分充裕，現在開始準備貸款，可以貸足1600左右，買一套2200-2300萬的標的。 依據現在市場上的一線情況，可以靈活調整。 比如如果有兩套1200的標的，可以直接買入兩套1200（分拆2個400萬首付）標的。 目前買房關鍵的兩點： 1.貸款搞得定 2.有房源出來，搶得到

提問：房姐好，新人首問:非京籍，我們目前想買一套投資，同時積分，首付80萬內，全國無貸款。孩子老大4歲，老二3個月。 1、看中的亦莊舊宮的亦莊北岸38平米開間，月還6千多，每月公積金和月租金可以持平。5年或者2年后是否好出手？是否還有升值空間？ 2、順義藍星花園30多平米小開間，與亦莊北岸相比，哪一個好出手？ 3、我們在青島有一套房子，220萬買的，目前跌至170萬，是否有必要賣了在北京解決剛需？目前老公創業階段

回答：1. 亦莊北岸作為上車盤很合適，5年來看有升值空間，2年太短，北京市場不適合搏短期。藍星花園也還行，但是后沙峪最近一年有點漲過了（漲了10個點），現階段性價比不高，舊宮價格更合適 2. 青島如果不自主就出掉吧，沒長持價值

提問：房姐您好！新人首問。讀過您很多指導意見，信任您專業能力！計劃買首套房自住，工作在北師大附近，考慮通勤方便和保值增值兼顧流動性，未婚暫不考慮學位。單位周邊老破小多，想去西北或北部杏，選一個南北通透小三居或大點兩居?，F有800w，最多可貸款300w。目前看了奧森附近京師園 融域嘉園，上林世家，青河的橡林郡，世華龍樾。請您幫忙推薦合適的地段和樓盤，萬分感謝！

回答：橡林郡一個小開發商的小盤，不太建議入。首選奧森板塊吧，上林世家和京師園都還不錯，還有上元君庭、澳林春天也可以淘下， 海淀看看 馬連洼：西山華府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉園 中海楓漣山莊 西山公館 清河：橡樹灣 世華龍樾

提問：房姐，我有讓我小姨子收養給我女兒辦理落戶的想法，我小姨子是京籍戶口，女兒三歲（按新的收養法，有操作的可能）。如果操作的話，學區的選擇、房子買哪里，上什么學校？等等！看到有個十二年一貫制的人大附在亦莊，是不是可以考慮去那里買房？改善，投資、 學區兼顧！ 現在有通州的房票，總價八百萬到九百萬的預算，屬于二套，首付可以達到七百到八百萬左右。就是糾結買通州還是市里？通州瑞都公園世家北區有個157的大三居，現在810萬，我覺得貴了，而且我覺得通州的房價可能還要跌！市里有沒有可以選擇的。 我可以辦理東城的工居證！ 如果我小姨子收養我女兒能夠辦理北京戶口的情況下，房子和學區，投資和自住，通州和市里怎么樣權衡，好難??！ 或者辦不了京戶，只有工居證，又怎么權衡？

回答：你好，感謝付費！ 每個區域都有它的天花板和阻力位，過了那個天花板就沒有流動性，就必須折價換量，也就自然跑不過人家。 通州二手房成交主力是500萬以內的剛需上車盤?？們r超過800萬的，只能繼續深耕東西海朝，去通州亦莊買個150-200平的航空母艦靜候花開也不合適。 非北京戶籍買學區房，朝陽區能上的概率大一些。 以下這些9年一貫制的都挺好的： 人大附朝陽 陳經綸帝景 朝外本部 陳經綸嘉銘 白家莊小學+80中 望京陳分 朝師附小+人大附朝陽 朝師附小+清華附朝陽 北師大朝陽 景山朝陽 三帆朝陽 嘉銘桐城，珠江帝景，東湖灣，首城國際等等可以重點關注

提問：智慧的房姐您好！新人首問，最近拜讀了您的專篇，收獲頗多，按照您推薦的一些區域選擇一些樓盤，現在有點糾結，請房姐指點迷津！感謝回答！我的情況如下：北京買房的目的，把戶口落下來，本人現在西安工作和生活。所以在北京自己的學區需求不是很明顯，預算550-600萬左右搞定。 目前主要看的是海淀片區的清河附近和朝陽的朝青板塊 首先：海淀五環里感覺沒有合適的標的，要么樓齡超15年，價格太高，超過預算，主要感覺自己沒有這種需求，不想買這種被學區綁架的房子；再海淀的清河看了幾個小區： 1. 清潤家園有個房子是毛坯2010年的回遷房不滿兩年，有稅費，面積80，算上稅費520萬，我覺得還合適預算之內，就是問了中介這個小區情況是3棟樓是回遷房，兩棟是市公安局的家屬樓還是宿舍樓，小區中間有個小花園，有健身器材，交通還行。我看是就是價格和樓齡了，擔心小區品質，后期不好出手； 2. 2010左右的有個萊圳花園小區，單價和總價都要高點，位置和這個差不多，單價都在七萬左右。標的物標網價585萬左右。 3.福美苑的房子價格也還行，但是網上說是兩限房，不知道環境咋樣；您怎么看這個小區？ 4.另外就是在朝陽的朝青板塊看了：青年匯、國美第一城（網上說這個有鐵路，沒有看太多）、炫特家園，這三個也有合適的標的，現在就是糾結海淀清河這幾個小區和朝青這幾個那個更好一些。 請房姐給分析一下，十分感謝。

回答：1. 清潤家園這個小區二類經濟適用房吧（按回遷房管理），稅比經適房稍微少點。南向小兩居戶型還可以，塔樓很高，如果買到高層視野還可以。不過大塔樓大多戶型較差。感覺不如旁邊清景園（一類經適房），那邊板樓為主，戶型更方正 2.萊圳是一個大盤次新，戶型很經濟（正規2居70多、3居110多），地鐵也很近，基本上西小口那邊選次新，買不起世華龍樾的只能考慮萊圳，萊圳具備很強的稀缺性，優先考慮 3. 福美苑小區很小，總共兩棟樓，綠化也一般，兩限房稅費高 4. 不自住不需要學區，就沒必要看海淀，大方向看朝陽，租金更好，優先炫特、青年匯嘉園，其次看萊圳

提問：房姐好!感謝之前的回復。 目前已經確定買房，鄭州市金水區融創蘭園。商貸利率很高，5.78。目前手里有一半房款（總價200），考慮家里兄妹支援一部分，想盡量多付房款，或者全款付。這樣合適嗎？ 如果商貸60萬左右，計劃10年以內把貸款還完，哪種方式貸款比較好？（省錢） 請回復一下!

回答：大多數人認為買房，如果可以還清絕不貸款。這是一個錯誤。 好多人為了以后不還貸，甚至把所有的錢都拿去全款買房，一旦遇到什么問題，沒錢用來應急，生活質量都保證不了！ 在大環境情況下，貨幣會逐年貶值，或許十年前擁有二十萬算作有錢人，而現在擁有二十萬卻做不了什么事。 同樣地，通貨膨脹的原因也適用于房屋貸款這件事情上。 大家不要害怕欠銀行的錢，只要在規定的時間內還完就行。 剩余的錢拿來做其他用途，往往是要比拿來還房貸更有價值。

提問：房姐您好，小白首次提問：目前角門有一套老公房（價值380左右），手里有150子彈。未來5.6年孩子上學還要置換。 請問現在是置換一套700左右的自??？還是購置亦莊橡樹灣的小兩居作為投資好呢（有首套資質）？ 如果置換700左右南邊和東邊哪些盤升值空間大？ 購買遠郊新房投資趨勢如何？ 謝謝解答??！

回答：有首套資格建議置換，在北京總價越低的盤溢價越高，需要上車的人太多，競爭導致的結果。700+的標的剛剛脫離紅海區 選籌建議看下九龍山、朝青、雙井 例如 國美第一城、蘋果社區南區、風度柏林、首城國際，豐臺看下 星河城、萬年花城 遠郊新房要看位置，沒有地鐵和交通不便利的地段慎選

提問：房姐你好，北京的剛需，別的城市有房貸，北京是二套貸款，首付預算190-200。想購入一個迷你兩居。夫妻二人都是做IT行業的，所以希望能挨著進城比較快的地鐵線。請問有推薦的區域嗎？謝謝

回答：按二套標準只能350以內的標的，北面看看霍營板塊的 華龍苑南里、華龍苑中里，不過小區老了點，貌似要做舊改，外立面會有改善，還有就是天通苑板塊，東面看下 常營和管莊，像 金隅麗景園和住欣家園 也都是上車盤。南面看下舊宮亦莊板塊

提問：你好，房姐！新人首問，非京籍，社保連續五年以上，想要在北京全款買一套房子作為投資，每月收租金，預算投500-800w。希望得到你的幫助: 問題1:如果社保斷繳后多久還可以買房？ 問題2:你建議投資哪個板塊以及有沒有相關的小區推薦？ 問題3:如果做長期投資，買新樓盤還是核心區的次新房更保值增值？

回答：1. 在京買房需要連續繳納60個月社保，不能斷的，如果3個月以內可以補繳。 2. 800建議看望京和雙井、四惠，例如 首城國際、蘋果社區、\b慧谷陽光、東恒時代二期 3. 核心區的次新盤更穩定波動小。新樓盤要挑地段，這一類的波動大，風險也更大，如果是長投8年以上可以搏一下像亦莊通州的新盤，如果持有8年內建議保守選擇核心區次新。

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